相続が発生して財産に土地や建物などの不動産が含まれていた場合、深く考えずに普通に相続（単純承認）すると、保存義務や固定資産税の負担など、のちに大変な事態になる場合があります。
当センターでは土地・建物・山林などの不動産に関する相続について、

• ●実家が自宅から遠方にあり、維持・管理が大変でできないので相続したくない
• ●田舎に亡くなった祖父名義で登記されている土地があり、利用価値がなく、また売却も困難で困っている
• ●相続財産である不動産について、他にも相続人がいて関わりたくない

 

というような、様々なご相談が寄せられます。
幼少時住んでおり、思い入れのある土地や建物でも、ご自宅から遠く離れていますと管理会社に不動産の管理を依頼する必要などが生じます。
ご自身で管理をするとなりますと、相続した不動産までの交通費のほかに、定期的に固定資産税の支払いや草刈り、屋根や外壁などの補修、また建物については火災保険をかける必要など、空き家であってもケースによっては、年間数十万円の費用がかかることもあるようです。

財産価値のある不動産でしたら売却も難しくないと思いますが、田舎の土地や山林などの場合は買い手が付きにくいため、売却は容易でないでしょう。
また、都会で便利である土地だからと言って、必ずしも売却できるとは限りません。
国や市町村に寄付する、などと聞くこともありますが、本当に可能なのでしょうか？
このページでは建物や土地などの不動産は相続放棄ができるのか、また、所有権はどうなるのかなど、詳しく説明していますのでご覧ください。

１．土地や建物・空き家などの不動産の放棄はできるのか

土地や不動産の相続放棄は可能です。
相続放棄を申し立てて認められましたら、その不動産の固定資産税を支払う必要はありません。
ただし、相続放棄が認められた場合であっても、不動産の保存義務が残ってしまう可能性があります。
（後述の「４．不動産の保存義務の放棄は簡単にはできない！？」で詳しく解説しています）
また、建物や土地を相続したくないと考えており相続放棄を検討している場合、土地や建物の名義変更や、故人の預金を引き出し、故人の債務の弁済に充てるなど、相続したとみなされる行為をしないように気を付けましょう。
また、勤務先からの未払い給与や死亡退職金の受け取り、携帯電話の解約や名義変更などの行為は場合により単純承認事由とみなされる場合がありますので自己判断をせずに専門家へ相談することをおすすめいたします。
相続放棄を申し立て認められるためには、「相続したとみなされる行為」をしないように十分注意しましょう。
相続放棄が認められますと最初から相続人でなかったことになりますので、認められた後はもちろん相続に関わる行為をすることができません。

 

２．「空き家対策特別措置法」による”特定空家等”とは

近年、全国で空き家が増えており社会問題となっています。 特に地方では人口減等により、転勤や入院、相続など、何らかの理由によって長期不在になっている住宅や、取り壊すことになっている住宅が増えております
最近の調査によると、全国の空家の数は８００万戸を超えると言われていますが、都市部の雇用集中や更なる人口減少により、今後も増え続けるのではないかと言われています。
最近ではそういった不動産を俗に「負動産」と呼ぶことも・・・
また、先ほども説明したように、建物が建っている土地の場合、更地の場合と比べて固定資産税が約６分の１に減免される制度があります。そのため、住む予定のない古い家屋であっても、固定資産税の負担を抑えるために解体せずに置いておく事も多く、「放置空き家」になってしまうケースが多いのです。

⑴「空き家」の問題点

空き家であっても所有者が適切に管理している場合はよいのですが、放置している空き家は様々な問題が発生しやすくなります。
放置された空き家は、建物の劣化による倒壊など保安上の危険や、ゴミの不法投棄などによる景観悪化につながるケース、また不審者が住み着つくなどの治安悪化、さらに放火による火災など、重大な問題が発生する事も考えられます。
上記理由から、放置された空き家による被害が近隣へ及ばないように行政が介入する必要が生じてきたのです。

⑵「空き家対策特別措置法」とは

⑴で述べましたように増え続ける空き家には地域住民の生活を著しく損なう可能性が高くなるため、平成27年5月26日には、「空き家等対策特別措置法」という法律が完全施行されました。
これにより、所有者等（その相続人、また管理者も含む）が空き家等を放置して「特定空家等」に認定された場合、市町村は空き家の所有者等に対して、問題となっている建物の状況について、修繕又は撤去等の行政指導、勧告、命令、最終的には行政代執行も行うことができるようになりました。
したがって、これからは隣地の所有者等の利害関係者だけを気にするだけではなく、行政もまたその放置状態の是正に積極的に介入するようになったため、これまで以上にその管理責任を問われる時代となったのです。
また、通常建物が建っていれば、その土地の固定資産税の税額は6分の1に減額される措置が取られているのですが、「特定空家等」に認定されてしまった場合、その措置が解除され、最大で4.2倍もの割合で土地の固定資産税が増えてしまうのです。

行政の撤去等の指導・勧告に基づき速やかに建物を取り壊せば、もちろん建物の固定資産税はなくなり、管理リスクも軽減されますが、その場合、土地は更地課税となり、結局「特定空家等」に認定された場合と同様に6分の1の減額措置が解除されます。
通常、古い家屋の場合は評価額が低く、土地の固定資産税額のほうがもともと高い、というケースが大半のため、どちらにしても相当程度、固定資産税が上がるケースが多いことが予想されます。

⑶ 相続財産に「空き家」になりそうな不動産がある場合

住む予定のない不動産や別荘など空き家になりそうな不動産が相続財産に含まれる場合、そのまま相続するのか放棄するのかをよく考えて相続手続きを進めましょう。
相続する予定の不動産が被相続人（亡くなった人）名義でなくその方の父や祖父である場合や接道問題（再建築不可等）、違法建築など様々な問題を抱えていることがあります。
このような不動産であっても、相続放棄や限定承認などのお手続き、また、遺産分割協議などにより解決できる場合がございます。
お客様それぞれの状況により解決方法は異なりますので、相続や登記に詳しい専門家に依頼することをおすすめします。

《参考：お客様の声：「疎遠な親戚名義の不動産を相続放棄できました」　➜　》

《参考：お客様の声：「祖父母名義の空き家の通知が届き、困って相談しました」　➜　》

 

 

 

３．不動産を相続放棄した場合のメリットとデメリット

⑴メリット

　　相続したくない不動産を相続放棄した場合、固定資産税を支払う必要がなくなります。
また、相続放棄はそれぞれの相続人が個々で家庭裁判所へ申し立てる相続手続きですので、他の相続人がどのような相続手続きを選択するのかは関係なく、ご自身だけでも手続きをすることが可能です。
誰も相続したくないような価値のない不動産を相続人皆で相続して共有財産にした場合、子や孫が相続するときに問題になるかもしれません。
売りたくても売れずにずっと固定資産税を払い続けるかもしれない不安を抱えるよりは、相続放棄をすることでそのような悩みはなくなりますのでメリットはあるのではないでしょうか。
ただし、相続放棄をしたとしても次の管理者が決まるまでは、保存義務が残る場合があります。
（次項「４．不動産保存義務の放棄はできない！？」で詳細解説）

＜参考：相続放棄の手続き方法｜申請期限や流れなど詳しく解説＞

⑵デメリット

相続放棄手続きを申請し認められた場合、最初から相続人でなかったということになります。
ですので、相続したくない土地建物などの不動産だけでなく、その他預貯金等の財産についても相続することはできません。
また、ご自身が相続放棄をした後に、その不動産を相続した人が売却し利益を得たとしても相続人ではありませんので受け取る権利はないのです。
どうしても相続したい財産があるが放棄もしたい場合、「相続するプラスの財産を限度として相続が出来る」限定承認という手続きもあります。

《参考：相続放棄と限定承認の違い ➜　》

 

４．不動産の保存義務の放棄は簡単にはできない！？

2023年4月の民放改正前は、相続放棄後の不動産の管理義務について下記のように定められていました。

"「第940条
　 相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。
2以下略」"

相続放棄後も他の相続人の誰かが相続しない限り、その土地は被相続人（亡くなった人）の名義のままです。
そして、相続放棄が認められて固定資産税を支払う義務からは逃れられても、次の引継ぎ先や管理者が決まるまでは放棄した不動産の管理義務はそのまま残り、相続放棄後も負担を強いられていました。

しかし、2023年4月から施行された改正民法では以下の内容に改正されました。

"「第940条
　 相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。
2以下略」"

法律上の義務を負うのは「現に占有」している場合に限定され、義務についても「管理を継続」するから「保存」する義務に緩和されました。
ただし、「現に占有」や「保存」する義務の解釈は明確ではありません。
例えば放棄した建物が空き家となり放置していた場合、老朽化し倒壊して近所へ迷惑がかかるかもしれませんし、何らかの事故が起きて責任を問われ、損害賠償請求を受ける可能性もないとは言えません。
この条文についての過去の裁判例は少なく、どういった範囲で責任を問われるのか、まだよく分からないというのが実情のようです。
とても怖い話ですね。

ちなみに、民法は相続の順位を、

と定めています。（配偶者は常に相続人）

そして、相続放棄の場合、放棄をするとその人は「最初から相続人ではなかった」と法律上みなされますので、先順位の相続人全員が放棄によっていなくなると、次の順位の相続人が自動的に相続人となってしまいます。
したがって、相続人全員が相続放棄をするとなると普通に相続するのと違い、広範囲のご親族の方の協力が必要となってきます。
また、無事、相続人全員が放棄できたとしてもまだそれで完全に終わりではありません。

 

民法940条には、「相続財産に属する財産を現に占有している」場合は「相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない」と定められており、被相続人の配偶者や子供、親兄弟等、全員が相続放棄をした場合などは、次に相続人となるべき人が存在せず、不動産の保存義務がそのまま残ってしまう可能性があります。
こういった場合には、相続人やその利害関係者が家庭裁判所へ「相続財産清算人」の選任を請求し、相続財産清算人が選任されると不動産の保存義務から解放されることになりますが、相続財産清算人選任の申立てには通常、少なくとも数十万円以上の費用（裁判所への予納金や手続き費用等）が必要となります。
ちなみに、引継ぎを受けた相続財産清算人はその後、この不動産を最終的には国庫に帰属するための作業を行っていくことになります。

ここまで行って初めて完全にこの不動産との関わりをたつことができることになり、本当に大変です。

以上より不動産を相続するというのは法律的には大変なリスクを伴うという事をご理解頂けたのではないでしょうか？
これまで国は、不動産を資産と位置づけて法律を作ってきており、昨今の放置空き家の増加という状況はあまり想定していなかった事態といえるでしょう。
もしそういった空き家の問題を抱えている方や、将来的にその可能性がある予備軍の方などはできるだけ早めに専門家等へ相談し、対策をとるようにしていきましょう。

ちなみに、相続放棄をした場合の不動産の保存義務については、相続放棄を専門的に取り扱っていない弁護士や司法書士など法律家であっても意外と知らない場合もあるので注意が必要です。 不動産（負動産）を含む相続放棄を考えている場合は、相続放棄を専門に取り扱っている専門家へご相談することをお勧めいたします。

《参考：お客様の声：「空き家の管理義務通知が届き、相続放棄をしました」　➜　》

 

５．不動産を相続放棄するか悩む！ケース別での解説

⑴「相続したくない不動産は寄付できるのか

寄付する先としては、個人や法人、国や自治体等が考えられます。

 

① 国・自治体への寄付

土地などの不動産は国や自治体へ寄付すればいいなどということを聞くことがありますが、本当に不要な不動産を国や自治体は寄付できるのでしょうか？

国や市町村など自治体の主な財源・収入源は税金です。
その中でも固定資産税は安定的な税金であります。
利用する目的がある場合は寄付を受け付けてくれるかもしれませんが、必要でない不動産を本当に引き取ってくれるのでしょうか？

実際、自治体は使用する目的がなければ土地など不動産の寄付を受け付けてもらえないようです。
自治体によって異なるとは思いますが、無償で引き取ってくれる自治体はあまり多くないようです。
何故ならば、前述のとおり、固定資産税は自治体の重要な収入源であり、その土地を特に使い道もないのにどんどん受け取ってしまっていては財政的に厳しくなってしまいます。
更には、寄付を受けると税収が減るだけでなく、その土地を管理する手間と費用がかかります。
当然、管理に必要な経費は公金で賄われます。
ですので、自治体としてもなかなか簡単に寄付を受けることもできないのです。
また国においても税金を投入してその不動産の管理費用やリスクを引き受けることにはかなり消極的で、国にとって必要な不動産以外はほとんど受けてつけていないのが実情のようです。
したがって、最後は寄付できるなどと安易に考えない方が良いでしょう。
また、仮に寄付できたとしても、税金がかかる場合がありますので、きちんと確認して決めなければいけません。

 

②個人への寄付

近隣の方や知人に、不動産を引き取ってくれそうな人がいる場合は、個人間での寄付も検討しましょう。
ただ、ご自身が相続したくないと考えている不動産ですので、欲しがる人は少ないと考えた方が自然です。
寄付を受け入れてくれる可能性が高いのは、隣接した不動産の所有者です。
隣人であれば土地を活用しやすいですし、もともと所有していた土地とまとめて１つの土地とすることもできるためです。
なお、個人が不動産の寄付を受けた場合、贈与税がかかります。
面積が広い場合は、納税額が大きくなる可能性があるので注意が必要です。
また、所有権の移転登記手続きも確実に行いましょう。
この手続きをしていない場合、元の所有者に固定資産税の請求が送られ続けてしまいます。

 

③法人への寄付

法人への土地の寄付は、寄付先の法人が営利法人か公益法人かによって取り扱いが異なります。
営利法人に寄付をした場合には、寄付した側に譲渡所得税が課される場合がありますので注意が必要です。
また、公益法人（社会福祉法人、学校法人、更生保護法人、宗教法人や特定非営利活動法人など）に寄付をした場合は、譲渡所得等を非課税とする制度が設けられています。
ただし、免除を受けるには手続きが必要です。

⑵相続人が複数名いる場合の相続放棄

相続人が複数名いる場合、一部の相続人が相続放棄をしても他の相続人は依然として相続人のままです。
相続放棄は相続人の個々の意思表示です。
相続放棄をする場合、各相続人が手続きを行う必要があります。
他の相続人の分まで相続放棄の手続きをすることはできません。

相続人が複数名いて、一部の相続人が相続放棄をした場合、その相続人は初めから相続人ではなかったことになります。
放棄した相続人の相続分は他の共同相続人が引継ぎます。
そのため、他の相続人は相続分が増えます。

相続放棄をすることで、他の相続人の相続分に変動が出たり、新たな相続人が出てきたりすることもあります。
相続放棄をする場合は、他の相続人に自分は相続放棄をする旨の連絡をしておくとよいでしょう。

⑶「共有不動産の持分を相続放棄できるのか

「共有不動産の持分のみを相続放棄」はできませんが、「他の遺産も含めた相続財産すべてを相続放棄」するのは自由です。
共有不動産は共有者間でトラブルになりやすいので、相続放棄を検討される方は多いです。
相続放棄をすれば、共有持分を取得せずに済みます。
ただし、他の資産や権利も全て相続できなくなってしまいますので、注意が必要です。

判断が難しい場合には、経験豊富な専門家へ相談されることをおすすめいたします。

６．不動産の相続放棄は専門家に依頼するべきか？

不動産の相続放棄は、法律の知識がない人でも手続きを行うことができます。
ただし、ご自身で相続放棄の手続きを行うと、書類の不備や記入ミスなどで相続放棄の手続きが却下されてしまう可能性があります。

また、相続放棄の手続きには3ヶ月という期限があります。
書類集めや財産内容の整理がスムーズにいかなかったりすると、あっという間に時間が過ぎてしまいます。
裁判所での手続きを期限までに確実に終えるためには、専門家の力を借りることをおすすめします。

また、手続きがスムーズにいくだけでなく、専門家ならではの視点からアドバイスを受けられるのも、大きなメリットになるのではないでしょうか。
相続放棄には、気を付けるべき注意点が沢山あります。
代表的なものをいくつか例示します。

経験豊富な専門家に依頼することで、見落としがちな落とし穴を避けることができます。
確実に最善の判断をするためにも、相続放棄を検討している方は司法書士や弁護士などの専門家へ相談をおすすめします。

７．専門家に依頼するとどのくらいの費用がかかるのか？

相続放棄を専門家に依頼する場合、サポート範囲や時期（相続放棄の手続き期限である3ヶ月を超えているか否か）によって金額が大きく変わってきます。

⑴3ヶ月以内の場合

詳しくは　「相続放棄サポート費用（3か月以内）」をご参照ください。

 

⑵3ヶ月を超えている場合

 

詳しくは「相続放棄サポート費用（3か月越え）」をご参照ください

 

８．専門家に依頼するとどのくらいの期間がかかるのか？

ご依頼を受けてから相続放棄が受理されるまで、通常であれば約１ヶ月程度です。 必要書類の収集、相続放棄申述書の作成、裁判所に提出をするまでに約10日程度かかります。
その後、裁判所から相続放棄の意思確認をするための照会書・回答書が届きます。これが届くまでに約10日。
更に、この回答書を提出してから相続放棄申述受理通知書が届くまで約10日程度かかります。

相続放棄は手続きの期限が3ヶ月しかありません。
相続放棄を検討されている方は、できるだけ早めに専門家に相談してください。

９．まとめ

相続放棄をする場合、不動産だけでなく全ての相続財産を放棄することになります。
ここでいう全ての相続財産には、預貯金や有価証券、宝石や貴金属なども含まれますので注意が必要です。

相続放棄の手続きが認められた場合、基本的に取り消すことはできません。
やり直しがきかないため、慎重に判断しましょう。
できれば相続放棄の手続きをする前に、専門家からアドバイスを受けておいた方がよいです。
相続放棄の手続き期限は3ヶ月しかありませんので、悩んだ時は早めに専門家へ相談するとよいでしょう。

相続放棄にはメリットもデメリットもあるので、現状を正しく理解して慎重に判断する必要があります。
判断に迷ったときには、経験豊富な専門家に相談しましょう。