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相続放棄の基礎知識

不動産(土地・空き家)は相続放棄できるのか?

相続が発生して財産に土地や建物などの不動産が含まれていた場合、深く考えずに普通に相続(単純承認)しますと、管理義務や固定資産税の負担など、のちに大変な事態になる場合があります。
当センターで土地・建物・山林などの不動産に関する相続について、

「実家が自宅から遠方にあり、維持・管理が大変でできないので相続したくない」
「田舎に亡くなった祖父名義で登記されている土地があり、利用価値がなく、また売却も困難で困っている」
「相続財産である不動産について、他にも相続人がいて関わりたくない」

というような、様々なご相談が寄せられます。
幼少時住んでおり、思い入れのある土地や建物でも、ご自宅から遠く離れていますと管理会社に不動産の管理を依頼する必要などが生じます。
ご自身で管理をするとなりますと、相続した不動産までの交通費のほかに、定期的に固定資産税の支払いや草刈り、屋根や外壁などの補修、また建物については火災保険をかける必要があったりと、空き家であってもケースによっては、年間数十万円の費用がかかることもあるようです。

平成27年5月26日には、「空き家等対策特別措置法」という法律が完全施行され、これにより、所有者等(その相続人、また管理者も含む)が空き家等を放置して「特定空家等」に認定された場合、市町村は空き家の所有者等に対して、問題となっている建物の状況について、修繕又は撤去等の行政指導、勧告、命令、最終的には行政代執行も行うことができるようになりました。
したがって、これからは隣地の所有者等の利害関係者だけを気にするだけではなく、行政もまたその放置状態の是正に積極的に介入するようになったため、これまで以上にその管理責任を問われる時代となったのです。
また、通常建物が建っていれば、その土地の固定資産税の税額は6分の1に減額される措置が取られているのですが、「特定空家等」に認定されてしまった場合、その措置が解除され、最大で4.2倍もの割合で土地の固定資産税が増えてしまうのです。

行政の撤去等の指導・勧告に基づき速やかに建物を取り壊せば、もちろん建物の固定資産税はなくなり、管理リスクも軽減されますが、その場合、土地は更地課税となり、結局「特定空家等」に認定された場合と同様に6分の1の減額措置が解除されます。
通常、古い家屋の場合は評価額が低く、土地のほうの固定資産税額のほうがもともと高い、というケースが大半のため、どちらにしても相当程度、固定資産税が上がるケースが多いことが予想されます。

これで、更地にしても結局売れなかったら?
この場合は、高くなった固定資産税を手放せるまで永遠に払い続けなくてはならないかもしれないのです。そして、そのままそれを子供の代に引き継がせてしまうことも・・・
折角、高い費用を出して建物を取り壊したのにこれでは本末転倒です。

遠方にあり管理が行き届かなかったり、費用などが捻出できずに放置していると、上記のように大変な事態になる可能性があります。
相続したくない不動産はどのようにしたらよいのでしょうか?

「相続しないものは国に寄付して、国庫に帰属する」などと聞くこともあります。

財産価値のある不動産でしたら売却も難しくないと思いますが、田舎の土地や山林などの場合は買い手が付きにくいため、売却は容易でないでしょう。
また、都会で便利である土地だからと言って、必ずしも売却できるとは限りません。
国や市町村に寄付する、などと聞くこともありますが、本当に可能なのでしょうか?
このページでは建物や土地などの不動産は相続放棄ができるのか、また、所有権はどうなるのかなど、詳しく説明していますのでご覧ください。

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1.土地や建物・空き家などの不動産の放棄はできるのか

土地や不動産の相続放棄は可能です。
相続放棄を申し立てて認められましたら、その不動産の固定資産税を支払う必要はありません。
ただし、相続放棄が認められた場合であっても、不動産の管理義務が残ってしまう可能性があります。
(後述の「4.不動産の管理義務の放棄は簡単にはできない!?」で詳しく解説しています)

2.「空き家対策特別措置法」による”特定空家等”とは

近年、全国で空き家が増えており社会問題となっています。 特に地方では人口減等により、転勤や入院、相続など、何らかの理由によって長期不在になっている住宅や、取り壊すことになっている住宅が増えており、これらが昨今問題になっている「放置空き家」になる可能性が高いと言われています。
最近の調査によると、全国の空家の数は800万戸を超えると言われていますが、都市部の雇用集中や更なる人口減少により、今後も増え続けるのではないかと言われています。
最近ではそういった不動産を俗に「負動産」と呼ぶことも・・・
また、先ほども説明したように、建物が建っている土地の場合、更地の場合と比べて固定資産税が約6分の1に減免される制度があります。そのため、住む予定のない古い家屋であっても、固定資産税の負担を抑えるために解体せずに置いておく事も多く、「放置空き家」になってしまうケースが多いのです。

⑴「空き家」の問題点

空き家であっても所有者が適切に管理している場合はよいのですが、放置している空き家は様々な問題が発生しやすくなります。
放置された空き家は、建物の劣化による倒壊など保安上の危険や、ゴミの不法投棄などによる景観悪化につながるケース、また不審者が住み着つくなどの治安悪化、さらに放火による火災など、重大な問題が発生する事も考えられます。
上記理由から、放置された空き家による被害が近隣へ及ばないように行政が介入する必要が生じてきたのです。

⑵「空き家対策特別措置法」とは

⑴で述べましたように増え続ける空き家には地域住民の生活を著しく損なう可能性が高くなるため、平成27年5月26日に「空き家対策特別措置法」が施行されました。
空き家を放置して”特定空家等”に認定された場合、行政は空き家の所有者等(その相続人、また管理者も含む)に対して、問題となっている建物の状況について、修繕又は撤去等の行政指導、勧告、命令、最終的には行政代執行までも行うことができるようになったのです。

⑶相続財産に「空き家」になりそうな不動産がある場合

住む予定のない不動産や別荘など空き家になりそうな不動産が相続財産に含まれる場合、そのまま相続するのか放棄するのかをよく考えて相続手続きを進めましょう。
相続する予定の不動産が被相続人(亡くなった人)名義でなくその方の父や祖父である場合や接道問題(再建築不可等)、違法建築など様々な問題を抱えていることがあります。
このような不動産であっても、相続放棄や限定承認などのお手続き、また、遺産分割協議などにより解決できる場合がございます。お客様それぞれの状況により解決方法は異なりますので、相続や登記に詳しい専門家に依頼することをおすすめします。

《参考:お客様の声:「疎遠な親戚名義の不動産を相続放棄できました」 ➜ 》

《参考:お客様の声:「祖父母名義の空き家の通知が届き、困って相談しました」 ➜ 》

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3.不動産を相続放棄した場合のメリットとデメリット

⑴メリット

 相続したくない不動産を相続放棄した場合、固定資産税を支払う必要がなくなります。
また、相続放棄はそれぞれの相続人が個々で家庭裁判所へ申し立てる相続手続きですので、他の相続人がどのような相続手続きを選択するのかは関係なく、ご自身だけでも手続きをすることが可能です。
誰も相続したくないような価値のない不動産を相続人皆で相続して共有財産にした場合、子や孫が相続するときに問題になるかもしれません。
売りたくても売れずにずっと固定資産税を払い続けるかもしれない不安を抱えるよりは、相続放棄をすることでそのような悩みはなくなりますのでメリットはあるのではないでしょうか。
ただし、相続放棄をしたとしても次の管理者が決まるまでは、管理義務は残ります
(次項「4.不動産管理義務の放棄はできない!?」で詳細解説)

⑵デメリット

相続放棄手続きを申請し認められた場合、最初から相続人でなかったということになります。
ですので、相続したくない土地建物などの不動産だけでなく、その他預貯金等の財産についても相続することはできません。
また、ご自身が相続放棄をした後に、その不動産を相続した人が売却し利益を得たとしても相続人ではありませんので受け取る権利はないのです。
どうしても相続したい財産があるが放棄もしたい場合「相続するプラスの財産を限度として相続が出来る」限定承認という手続きもあります。

《参考:相続放棄と限定承認の違い ➜ 》

4.不動産の管理義務の放棄は簡単にはできない!?

相続のルールを定める民法には相続放棄後の管理義務について下記のような条文があります。

"「第940条
  相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。
2以下略」"

相続放棄後も他の相続人の誰かが相続しない限り、その土地は被相続人(亡くなった人)の名義のままです。そして、相続放棄が認められて固定資産税を支払う義務からは逃れられても、次の引継ぎ先や管理者が決まるまでは放棄した不動産の管理義務は、そのまま残るのです。
例えば放棄した建物が空き家となり放置していた場合、老朽化し倒壊して近所へ迷惑がかかるかもしれませんし、何らかの事故が起きて責任を問われ、損害賠償請求を受ける可能性もないとは言えません。この条文についての過去の裁判例は少なく、どういった範囲で責任を問われるのか、まだよく分からないというのが実情のようです。
とても怖い話ですね。

ちなみに、民法は相続の順位を、

第1順位 被相続人の子供
第2順位 被相続人の直系尊属(親)
第3順位 被相続人の兄弟姉妹

と定めています。(配偶者は常に相続人)
そして、相続放棄の場合、放棄をするとその人は「最初から相続人ではなかった」と法律上みなされますので、先順位の相続人全員が放棄によっていなくなると、次の順位の相続人が自動的に相続人となってしまいま
す。したがって、相続人全員がこの管理義務を逃れたいがために放棄をするとなると普通に相続するのと違い、広範囲のご親族の方の協力が必要となってきます。
また、無事、相続人全員が放棄できたとしてもまだそれで完全に終わりではありません。
民法940条は「次の引継ぎ先が決まるまでは放棄した相続人が管理義務を継続しなければならない」という意味であり、被相続人の配偶者や子供、親兄弟等、全員が相続放棄をした場合などは、次に相続人となるべき人が存在せず、不動産の管理義務がそのまま残ってしまう事となります。
こういった場合には、相続人やその利害関係者が家庭裁判所へ「相続財産管理人」の選任を請求し、選任された相続財産管理人が次の管理者となり、ここまで手続きが終わりますと不動産の管理責任義務から解放されることになりますが、相続財産管理人選任の申立てには通常、少なくとも数十万円以上の費用(裁判所への予納金や手続き費用等)が必要となります。
ちなみに、引継ぎを受けた相続財産管理人はその後、この不動産を最終的には国庫に帰属するための作業を行っていくことになります。
ここまで行って初めて完全にこの不動産との関わりをたつことができることになります。
本当に大変です。
不動産を相続するというのは法律的には大変なリスクを伴うという事をご理解頂けたのではないでしょうか?
これまで国は、不動産を資産と位置づけて法律を作ってきており、昨今の放置空き家の増加という状況はあまり想定していなかった事態といえるでしょう。
もし、そういった空き家の問題を抱えている方や、将来的にその可能性がある予備軍の方などはできるだけ早めに専門家等へ相談し、対策をとるようにしていきましょう。
ちなみに、相続放棄をした場合の管理義務については、相続放棄を専門的に取り扱っていない弁護士や司法書士など法律家であっても意外と知らない場合もあるので注意が必要です。
不動産(負動産)を含む相続放棄を考えている場合は、相続放棄を専門に取り扱っている専門家へご相談することをお勧めいたします。

5.土地や建物・空き家などの不動産の放棄はできるのか

寄付する先としては、個人や法人、国や自治体等が考えられます。
その中でも特に、土地などの不動産は国や自治体へ寄付すればいいなどということを聞くことがありますが、本当に不要な不動産を国や自治体は寄付できるのでしょうか?
国や市町村など自治体の主な財源・収入源は税金です。その中でも固定資産税は安定的な税金であります。利用する目的がある場合は寄付を受け付けてくれるかもしれませんが、必要でない不動産を本当に引き取ってくれるのでしょうか?
実際、自治体は使用する目的がなければ土地など不動産の寄付を受け付けてもらえないようです。自治体によって異なるとは思いますが、無償で引き取ってくれる自治体はあまり多くないようです。
何故ならば、前述のとおり、固定資産税は自治体の重要な収入源であり、その土地を特に使い道もないのにどんどん受け取ってしまっていては財政的に厳しくなってしまいます。更には、寄付を受けると税収が減るだけでなく、その土地を管理する手間と費用がかかります。当然、管理に必要な経費は公金で賄われます。ですので、自治体としてもなかなか簡単に寄付を受けることもできないのです。
また国においても税金を投入してその不動産の管理費用やリスクを引き受けることにはかなり消極的で、国にとって必要な不動産以外はほとんど受けてつけていないのが実情のようです。
したがって、最後は寄付できるなどと安易に考えない方が良いでしょう。
また、仮に寄付できたとしても、税金がかかる場合がありますので、きちんと確認して決めなければいけません。

6.相続人が複数名の場合の注意点

法定相続人が複数名いる場合、法定相続人は、単独で法定相続分の割合による相続登記を行うことができます。
そのため、自身が手続きをしなくても、相続人全員(共同相続人)を名義人とする相続登記が申請される場合があるのです。

相続人が5人(A、B、C、D、E)いた場合、Aは自分の持分だけの相続登記を申請することはできませんが、ABCの3人それぞれが1/5の持ち分があるという相続登記の申請は相続人Aだけでも申請可能なのです。
申請人である相続人Aには権利証(登記識別情報通知)が発行されますが、他の共同相続人(B、C、D、E)には権利証が発行されません。知らぬ間に持分を相続登記されてしまっては固定資産税等経費がかかり後々大変ですので、相続放棄をすると安心です。
また、共有名義の不動産のすべてを単独で売却することはできませんが、自分の持分のみを売却することは可能です。
このようなケースでまったく知らない第三者と不動産を共有することになった場合、その後の不動産の利用方法や売却方法などをめぐってトラブルに発生するケースが考えられます。
このように、不動産の相続は相続人が増えた場合いろいろな問題が発生する可能性があるので注意しなければなりません。

7.共有不動産の持分は相続放棄できるのか

被相続人が所有している不動産が共有だった場合はどうでしょうか。
この点、『4.不動産の管理義務の放棄は簡単にはできない!?』で説明したとおり、第一順位、第二順位、第三順位と相続権が移っていくということに変わりはありません。
但し、共有持分を持っている人が亡くなり、相続人が居なかった(または全員が相続放棄した)場合には、相続財産管理人による「特別縁故者」(被相続人と生計を同じくしていた人、被相続人の療養看護に務めた人など、法定相続人以外で相続財産を受け取る事が可能な人)が存在するか調査を経たうえで、特別縁故者が存在すればその人に、存在しなければ、通常の所有権であればその後国庫に帰属することとなりますが、共有持分の場合は、他の共有者に被相続人の持分が移転する事になります。

(持分の放棄及び共有者の死亡)第255条

”「共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。」”

【最高裁平成1年11月24日判決】

”「共有者の一人が死亡し、相続人の不存在が確定し、相続債権者や受遺者に対する清算手続が終了したときは、その共有持分は、他の相続財産とともに、民法958条の3の規定に基づく特別縁故者に対する財産分与の対象となり、右財産分与がされず、当該共有持分が承継すべき者のないまま相続財産として残存することが確定したときにはじめて、民法255条により他の共有者に帰属することになると解すべきである。」”


したがって、最後の引受先が所有権と共有持分では異なることに注意が必要です。

8.まとめ

このように、相続財産に不動産が含まれている場合は、相続をするべきか相続放棄をするべきか判断が難しく、安易に手続きをしてしまうと自分の想像していた結果にならないこともありますので注意が必要です。
また、複数名の共有名義である場合、名義について話合いがまとまらない間に、更なる相続でどんどん関係する相続人が増えていき対応に困難が生じる場合があります。
また、昨今社会問題化している「空き家」の相続についてはご相続人それぞれの状況や隣地所有者、市町村等、様々な利害関係者等との問題が絡んでいることも多々あります。
不動産の相続についてのお困り事は一人で悩まず、早めに専門家へ相談することをおすすめいたします。



この記事を書いた人
しいば もとふみ
椎葉基史

司法書士法人ABC 代表司法書士

司法書士(東京司法書士会 第7875号、簡裁訴訟代理関係業務認定第612080号)
家族信託専門士 司法書士法人ABC代表社員
NPO法人相続アドバイザー協議会理事
株式会社アスクエスト代表取締役
株式会社負動産相談センター取締役

熊本県人吉市出身、熊本高校卒業。
大手司法書士法人で修行後、平成20年大阪市内で司法書士事務所(現 司法書士法人ABC)を開業。
負債相続の専門家が、量においても質においても完全に不足している状況に対し、「切実に困っている人たちにとってのセーフティネットとなるべき」と考え、平成23年に相続放棄専門の窓口「相続放棄相談センター」を立ち上げる。年々相談は増加しており、債務相続をめぐる問題の専門事務所として、年間1000件を超える相談を受ける。
業界でも取扱いの少ない相続の限定承認手続きにも積極的に取り組み、年間40件程度と圧倒的な取り組み実績を持つ。

【 TV(フジテレビ・関西テレビ・毎日放送)・ラジオ・経済紙等メディア出演多数 】
 ■書籍  『身内が亡くなってからでは遅い「相続放棄」が分かる本』(ポプラ社)
 ■DVD 『知っておくべき負債相続と生命保険活用術』(㈱セールス手帖社保険 FPS研究所)

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